Was das neue Urteil für Bau­her­ren, Unter­neh­mer und das werk­ver­trag­li­che Män­gel­recht bedeu­tet

(BGH-Urteil vom 27.11.2025 – VII ZR 112/24)

Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat am 27.11.2025 eine grund­le­gen­de Ent­schei­dung im Werk­ver­trags­recht getrof­fen: Im Urteil VII ZR 112/24 stellt er klar, dass bei ver­spä­te­ter Män­gel­be­sei­ti­gung kein Abzug „neu für alt“ zuläs­sig ist. Die­se Ent­schei­dung betrifft unmit­tel­bar das Bau­recht, Archi­tek­ten­recht, Inge­nieur­recht und das all­ge­mei­ne werk­ver­trag­li­che Män­gel­recht.

War­um ist die­ses Urteil so wich­tig?

Vie­le Bestel­ler nut­zen ein man­gel­be­haf­te­tes Werk zunächst wei­ter, bevor es – manch­mal Jah­re spä­ter – instand­ge­setzt wird. Unter­neh­mer argu­men­tier­ten bis­lang häu­fig, der Bestel­ler pro­fi­tie­re von einer „ver­län­ger­ten Nut­zungs­dau­er“ und daher müs­se ein „Abzug neu für alt“ vor­ge­nom­men wer­den.

Der BGH wider­spricht nun klar:

• Eine spä­te Män­gel­be­sei­ti­gung führt NICHT zu einer Kür­zung des Kos­ten­vor­schus­ses.

• Der Unter­neh­mer kann kei­nen Vor­teils­aus­gleich ver­lan­gen.

Die wich­tigs­ten Leit­sät­ze des BGH (VII ZR 112/24)

• Die Nach­er­fül­lung dient allein dazu, den ver­trag­li­chen Zustand her­zu­stel­len.
• Ein Vor­teils­aus­gleich für angeb­li­che Nut­zungs­vor­tei­le exis­tiert im Gesetz nicht.
• Der Unter­neh­mer darf kei­ne finan­zi­el­len Vor­tei­le dar­aus zie­hen, dass er den Man­gel lan­ge Zeit nicht besei­tigt.
• Nur in sel­te­nen Aus­nah­me­fäl­len – sog. Sowie­so-Kos­ten – kann ein Vor­teils­aus­gleich in Betracht kom­men.

Was bedeu­tet das für die Pra­xis?

Für Bau­her­ren und Bestel­ler:

• Anspruch auf voll­stän­di­gen Kos­ten­vor­schuss trotz jah­re­lan­ger Nut­zung.
• Kei­ne Kür­zung wegen angeb­li­cher Nut­zungs­vor­tei­le.
• Star­ke Stüt­ze bei gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zun­gen über Bau­män­gel.

Für Unter­neh­mer und Auf­trag­neh­mer:

• Argu­ment „län­ge­re Nut­zung = Abzug neu für alt“ ist künf­tig nicht mehr halt­bar.
• Ver­zö­ger­te Män­gel­be­sei­ti­gung kann zu vol­ler Kos­ten­tra­gung füh­ren.
• Höhe­re Bedeu­tung von zügi­ger und ord­nungs­ge­mä­ßer Nach­er­fül­lung.

Fazit: Ein Mei­len­stein im Män­gel­recht

Der BGH schafft mit VII ZR 112/24 kla­re und kun­den­freund­li­che Leit­plan­ken:
Man­gel bleibt Man­gel – unab­hän­gig davon, wie lan­ge das Werk genutzt wur­de.
Für die Pra­xis bedeu­tet dies mehr Rechts­si­cher­heit und weni­ger Streit über „Vor­teils­aus­gleich“.

Wenn Sie Fra­gen zum The­ma Män­gel­rech­te, Kos­ten­vor­schuss oder Bau­ver­trags­recht haben, ste­hen wir Ihnen ger­ne zur Ver­fü­gung.

Rechts­an­walt Peter Baer, LL.M.

Dezem­ber 2025