Das deut­sche Erbrecht ist ein kom­ple­xes Rechts­ge­biet, das vie­le Men­schen vor Her­aus­for­de­run­gen stellt, ins­be­son­de­re in Zei­ten des Ver­lusts und der Trau­er. Um eine Hil­fe­stel­lung zu bie­ten und Klar­heit zu schaf­fen, ist es wich­tig, über die grund­le­gen­den The­men des deut­schen Erb­rechts infor­miert zu sein.

In die­ser Infor­ma­ti­ons­rei­he wer­de ich die wesent­li­chen Aspek­te des deut­schen Erb­rechts beleuch­ten, ange­fan­gen bei der gesetz­li­chen Erb­fol­ge und den erb­be­rech­tig­ten Per­so­nen bis hin zu den Mög­lich­kei­ten der letzt­wil­li­gen Ver­fü­gung, wie Tes­ta­ment und Erb­ver­trag. Dabei wer­de ich auch auf The­men wie den Pflicht­teils­an­spruch, die Gesamt­rechts­nach­fol­ge und die recht­li­chen Gren­zen bei der Erb­ein­set­zung ein­ge­hen.

Das Ziel die­ser Infor­ma­ti­ons­rei­he ist es, einen ers­ten Über­blick zum deut­schen Erbrecht zu geben und dadurch eine Ori­en­tie­rung zu bie­ten. Denn es han­delt sich hier­bei um eine kom­ple­xe Mate­rie mit der jeder über kurz oder lang in Berüh­rung kommt – häu­fig lei­der uner­war­tet und unvor­be­rei­tet. Dabei ist es einer­seits wich­tig, die Hand­lungs­mög­lich­kei­ten und ‑pflich­ten auch in Zei­ten der Trau­er mög­lichst schnell zu über­bli­cken und ande­rer­seits kön­nen durch eine früh­zei­ti­ge Aus­ein­an­der­set­zung mit der The­ma­tik Rege­lungs­mög­lich­kei­ten eröff­net wer­den, durch die die eige­nen Wün­sche indi­vi­du­ell umge­setzt und häu­fig fami­liä­rer Streit aber unter Umstän­den auch Steu­er­las­ten ver­mie­den wer­den. Die Rechts­tipps erset­zen jedoch kei­ne anwalt­li­che Bera­tung und erhe­ben kei­nen Anspruch auf Voll­stän­dig­keit. Soll­ten Sie mei­ne indi­vi­du­el­le Unter­stüt­zung wün­schen, so kon­tak­tie­ren Sie mich bit­te.

Wenn ein Ver­stor­be­ner (der Erb­las­ser – die Per­son, deren Ver­mö­gen ver­erbt wird) eine Immo­bi­lie hin­ter­lässt und meh­re­re Per­so­nen als Erben (die Begüns­tig­ten, die das Ver­mö­gen erhal­ten) ein­ge­setzt sind, ent­steht oft eine kom­ple­xe Situa­ti­on. Der fol­gen­de Rechts­tipp beleuch­tet die wesent­li­chen Aspek­te der Auf­tei­lung einer Nach­lass­im­mo­bi­lie nach deut­schem Recht. Ziel ist es, einen Über­blick über die wich­tigs­ten gesetz­li­chen Rege­lun­gen und Begriff­lich­kei­ten zum The­ma zu geben. 

 I. Die Ent­ste­hung der Erben­ge­mein­schaft

Sobald der Erb­las­ser ver­stirbt, fällt der gesam­te Nach­lass (das Ver­mö­gen des Ver­stor­be­nen, ein­schließ­lich Immo­bi­li­en, Geld, Schul­den usw.) an die Erben. Wenn meh­re­re Erben vor­han­den sind – sei es durch gesetz­li­che Erb­fol­ge (die vom Gesetz vor­ge­se­he­ne Rei­hen­fol­ge, z. B. Kin­der, Ehe­part­ner oder Eltern, wenn kein Tes­ta­ment exis­tiert) oder durch ein Tes­ta­ment (eine letzt­wil­li­ge Ver­fü­gung, in der der Erb­las­ser selbst die Erben bestimmt) – bil­den die­se auto­ma­tisch eine Erben­ge­mein­schaft. Eine Erben­ge­mein­schaft ist eine vor­über­ge­hen­de Gemein­schaft der Erben, in der das Erbe als Gan­zes gemein­schaft­lich ver­wal­tet wird, ohne dass ein­zel­ne Erben Antei­le an spe­zi­fi­schen Gegen­stän­den haben. In die­ser Gemein­schaft gehört die Immo­bi­lie (z. B. ein Haus oder eine Woh­nung) nicht einem ein­zel­nen Erben, son­dern allen zusam­men als Gesamt­hand­sei­gen­tum (eine Form des Eigen­tums, bei der die Erben nur gemein­sam über das Gan­ze ver­fü­gen kön­nen, nicht über Tei­le).

Die Erben­ge­mein­schaft ist vor­über­ge­hend und dient der Ver­wal­tung des Nach­las­ses, bis die Aus­ein­an­der­set­zung (die end­gül­ti­ge Auf­tei­lung des Erbes unter den Erben) erfolgt. Dabei hat jeder Erbe hat das Recht, die Aus­ein­an­der­set­zung jeder­zeit zu ver­lan­gen, um aus der Gemein­schaft aus­zu­schei­den. In tat­säch­li­cher Hin­sicht gibt es bei der Aus­ein­an­der­set­zung jedoch eini­ge Hür­den zu bewäl­ti­gen.

 II. Mög­li­che Wege zur Auf­tei­lung der Immo­bi­lie bei Einig­keit der Erben­ge­mein­schaft

Immo­bi­li­en las­sen sich im Gegen­satz zu Geld oder beweg­li­chen Sachen nicht ein­fach phy­sisch tei­len. In aller Regel ist es sinn­voll, auf eine Eini­gung inner­halb der Erben­ge­mein­schaft hin­zu­wir­ken. Dies spart nicht nur Zeit und Ner­ven, son­dern ist zumeist vor allem auch aus wirt­schaft­li­cher Per­spek­ti­ve rat­sam. Gera­de bei zer­strit­te­nen Erben­ge­mein­schaf­ten bedarf es jedoch geeig­ne­ter Ver­hand­lungs­stra­te­gien um eine Eini­gung zu erzie­len.

Die Auf­tei­lung kann dann über einen der fol­gen­den Wege voll­zo­gen wer­den:

1. Ver­kauf und Auf­tei­lung des Erlö­ses

Die Erben­ge­mein­schaft ver­kauft die Immo­bi­lie ein­ver­nehm­lich (z. B. über einen Mak­ler oder Notar) und teilt den Ver­kaufs­er­lös antei­lig auf. Der Anteil jedes Erben rich­tet sich nach sei­ner Erb­quo­te (dem pro­zen­tua­len Anteil am gesam­ten Nach­lass, z. B. 50 % bei zwei gleich­be­rech­tig­ten Erben). Dies ist häu­fig die wirt­schaft­lich sinn­volls­te Lösung.

• Über­nah­me durch einen Erben mit Abfin­dung

Ein Erbe über­nimmt die gesam­te Immo­bi­lie und zahlt die ande­ren Erben aus. Die Abfin­dung ent­spricht dem Wert­an­teil der ande­ren Erben, basie­rend auf einem Schätz­wert. Dies erfor­dert eine ein­ver­nehm­li­che Ver­ein­ba­rung und oft einen Erb­schafts­kauf­ver­trag (einen Ver­trag, der den Über­gang der Immo­bi­lie regelt).

• Real­tei­lung

Die Immo­bi­lie wird phy­sisch geteilt, z. B. in sepa­ra­te Wohn­ein­hei­ten (wie bei einem Mehr­fa­mi­li­en­haus). Dies ist sel­ten mög­lich und nur bei geeig­ne­ten Objek­ten umsetz­bar. Es ent­steht dann Mit­ei­gen­tum (jeder Erbe erhält einen Anteil an der Immo­bi­lie, der im Grund­buch ein­ge­tra­gen wird).

Falls der Erb­las­ser eine Tei­lungs­an­ord­nung (eine Anwei­sung im Tes­ta­ment, die spe­zi­fi­sche Gegen­stän­de einem bestimm­ten Erben zuweist) getrof­fen hat, kann dies die Auf­tei­lung erleich­tern, aber sie muss den gesetz­li­chen Vor­ga­ben ent­spre­chen.

 III. Ver­fah­ren bei Unei­nig­keit in der Erben­ge­mein­schaft

Nicht immer eini­gen sich die Erben. In sol­chen Fäl­len kann ein Erbe die Aus­ein­an­der­set­zung gericht­lich erzwin­gen:

1. Tei­lungs­ver­stei­ge­rung

Jeder Mit­er­be kann eine Tei­lungs­ver­stei­ge­rung bean­tra­gen.  Dabei han­delt es sich um eine Zwangs­ver­stei­ge­rung der Immo­bi­lie durch das Amts­ge­richt. Häu­fig wer­den bei Zwangs­ver­stei­ge­run­gen aller­dings nied­ri­ge­re Erlö­se erzielt als bei einem frei­en Ver­kauf und gleich­zei­tig fal­len im Rah­men der Zwangs­ver­stei­ge­rung nicht uner­heb­li­che Kos­ten an. Eben­so ist zu berück­sich­ti­gen, dass das Ver­fah­ren – je nach Gericht – rela­tiv lan­ge dau­ert.

Kön­nen die Erben kei­ne Eini­gung erzie­len, kann die Tei­lungs­ver­stei­ge­rung den­noch den geeig­ne­ten Aus­weg dar­stel­len, da jeder Erbe die­se ohne Zustim­mung der ande­ren ein­lei­ten kann.

• Erbaus­ein­an­der­set­zungs­kla­ge

Anschlie­ßend an die Tei­lungs­ver­stei­ge­rung kann eine Erbaus­ein­an­der­set­zungs­kla­ge not­wen­dig wer­den. Denn der Ver­äu­ße­rungs­er­lös fällt eben­falls in den Nach­lass und steht damit allen Mit­er­ben gemein­schaft­lich zu. Kön­nen sich die Mit­er­ben auch hier­über nicht eini­gen, muss die Auf­tei­lung des Nach­las­ses ein­ge­klagt wer­den. Dabei sind sämt­li­che Nach­lass­wer­te in die Kla­ge auf­zu­neh­men.

 IV. Wich­ti­ge Hin­wei­se und Steu­ern

Auf­grund des erheb­li­chen Kon­flikt­po­ten­zi­als bei Erbaus­ein­an­der­set­zun­gen, emp­fiehlt es sich, früh­zei­tig – idea­ler­wei­se vor der voll­stän­di­gen Eska­la­ti­on – eine anwalt­li­che Bera­tung in Anspruch zu neh­men. Las­sen Sie sich früh­zei­tig bera­ten, um Kon­flik­te zu ver­mei­den und Ihre Rech­te zu wah­ren.

Die Erben müs­sen ggf. Erb­schafts­steu­er (eine Steu­er auf den Erwerb des Nach­las­ses) zah­len. Aller­dings grei­fen unter Umstän­den Frei­be­trä­ge (z. B. 400.000 € pro Kind) und Aus­nah­me­re­ge­lun­gen zum Bei­spiel bei der Über­nah­me eines Fami­li­en­heims.

Zusam­men­fas­send kann also fest­ge­hal­ten wer­den, dass das deut­sche Erbrecht die Auf­tei­lung einer Immo­bi­lie unter meh­re­ren Erben durch die Bil­dung einer Erben­ge­mein­schaft regelt, in der das Ver­mö­gen zunächst gemein­schaft­lich ver­wal­tet wird. Die Erben kön­nen die Immo­bi­lie ein­ver­nehm­lich ver­kau­fen und den Erlös auf­tei­len, sie durch einen Erben mit Abfin­dung über­neh­men las­sen oder in sel­te­nen Fäl­len phy­sisch tei­len (Real­tei­lung). Bei Unei­nig­keit kann ein Erbe eine Tei­lungs­ver­stei­ge­rung oder Erbaus­ein­an­der­set­zungs­kla­ge bean­tra­gen, was jedoch oft mit nied­ri­ge­ren Erlö­sen und hohen Kos­ten ver­bun­den ist.

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Rechts­an­wäl­tin Helen Lorenz

Sep­tem­ber 2025